Paie-t-on une plus-value en vendant la résidence principale pendant le divorce ?
Non, dans la grande majorité des cas. La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. L'exonération couvre le logement et ses dépendances, comme une cave, un garage ou une place de stationnement.
Le logement doit être votre habitation habituelle et effective, occupée la majeure partie de l'année, et le rester jusqu'à la vente. Si vous vendez alors que vous vivez encore tous les deux dans le logement, ou que l'un de vous y vit encore, la condition est remplie sans difficulté.
La vraie question se pose pour l'époux qui a déjà déménagé : le logement n'est plus, pour lui, sa résidence principale au jour de la vente. L'administration admet pourtant qu'il garde l'exonération, sous conditions.
L'ex-époux qui a quitté le logement est-il exonéré ?
Oui, si trois conditions sont réunies, selon impots.gouv.fr :
- le logement était la résidence principale du couple au moment de la séparation ;
- il a été occupé par l'autre ex-conjoint jusqu'à sa mise en vente ;
- la vente intervient dans des délais normaux.
Un délai d'un an constitue en principe un maximum, mais un délai plus long peut être admis selon les circonstances : état du marché local, prix demandé, caractéristiques du bien, démarches de vente réellement effectuées. Conservez les mandats d'agence, annonces et offres reçues : ce sont vos preuves en cas de contrôle.
Deux précisions comptent. D'une part, aucun délai particulier n'est exigé entre la date de la séparation et la mise en vente : c'est l'occupation jusqu'à la mise en vente qui compte. D'autre part, le fait que l'ex-époux parti soit propriétaire du logement qu'il occupe désormais n'empêche pas l'exonération.
Ne pas louer le logement en attendant la vente
Entre la mise en vente et la vente, le logement ne doit être ni loué ni prêté gratuitement. Le louer pour couvrir le crédit pendant quelques mois peut faire perdre l'exonération.
Le rachat de la part de l'autre déclenche-t-il une plus-value ?
Non. Lorsque l'un des époux garde le bien et verse une soulte à l'autre, l'opération est un partage, et non une vente. L'administration considère que ces partages ne sont pas des cessions à titre onéreux : aucune plus-value n'est imposée, même lorsqu'une soulte est payée.
Cette règle vaut pour les biens de la communauté, mais aussi pour les biens achetés ensemble par des époux séparés de biens, y compris avant le mariage. Elle s'applique aussi aux partenaires de Pacs, même pour les biens acquis avant le Pacs. Pour des concubins, elle ne couvre que les biens acquis pendant le concubinage. Le partage doit intervenir entre les membres de l'indivision eux-mêmes : la présence d'un tiers écarte ce régime.
Peu importe, ici, que le logement soit la résidence principale ou un bien locatif : le partage n'est pas imposé dans les deux cas. Le coût fiscal de l'opération se limite au droit de partage de 1,10 % de l'actif net, présenté dans notre guide sur le droit de partage. Pour le mécanisme de la soulte, voyez notre guide sur le rachat de soulte.
Et si l'époux qui a gardé le bien le revend plus tard ?
La plus-value n'est pas effacée : elle est reportée sur la revente future. Pour calculer la plus-value lors de cette revente, le BOFiP retient comme date d'acquisition la date d'entrée du bien dans l'indivision, et non la date du partage. Le prix d'acquisition se détermine lui aussi par référence à cette entrée dans l'indivision.
C'est plutôt favorable pour la durée de détention, qui ouvre droit aux abattements : un bien acheté en 2012 et attribué à l'un des époux en 2026 est considéré comme détenu depuis 2012. S'il devient et reste la résidence principale de celui qui l'a gardé, la revente sera de toute façon exonérée.
Comment est imposé un bien locatif ou une résidence secondaire vendu au divorce ?
Lorsque les époux vendent à un tiers un bien qui n'est pas leur résidence principale, la plus-value est imposable selon les règles ordinaires. Selon Service-Public, la plus-value imposable est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements qui dépendent de la durée de détention.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération après 22 ans | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
Une taxe supplémentaire, de 2 % à 6 %, s'applique lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Elle ne concerne ni les ventes exonérées ni les terrains à bâtir.
Combien coûte la plus-value sur un bien locatif ? Un exemple
Un calcul simplifié permet de mesurer l'enjeu avant de choisir entre vendre et attribuer le bien à l'un des époux.
Exemple chiffré
Sarah et David ont acheté en 2014 un studio locatif à 180 000 €. Au divorce, ils le vendent en 2026 à 260 000 €, après 12 ans de détention. Plus-value brute : 80 000 €, avant majorations du prix d'acquisition pour frais et travaux, que le notaire calcule.
- Impôt sur le revenu : abattement de 6 % × 7 ans (6e à 12e année) = 42 %. Base : 80 000 € × 58 % = 46 400 €. Impôt : 46 400 € × 19 % = 8 816 €.
- Prélèvements sociaux : abattement de 1,65 % × 7 = 11,55 %. Base : 80 000 € × 88,45 % = 70 760 €. Prélèvements : 70 760 € × 17,2 % ≈ 12 171 €.
- Total : environ 20 987 €, supporté par moitié si le bien était détenu à 50/50, et prélevé par le notaire sur le prix de vente.
Si David garde le studio en versant une soulte à Sarah, aucune plus-value n'est due au divorce. La plus-value sera calculée lors d'une revente future, avec une durée de détention comptée depuis 2014.
À retenir
Résidence principale vendue : exonérée, y compris pour l'époux parti si l'autre l'occupait jusqu'à la mise en vente et que la vente intervient dans un délai normal. Bien attribué à l'un avec soulte : pas de plus-value au divorce, seulement le droit de partage.
Qui déclare et paie la plus-value ?
Le notaire qui reçoit l'acte de vente se charge des démarches : il calcule la plus-value et l'impôt, établit la déclaration et paie l'impôt au service de la publicité foncière, en le prélevant sur le prix de vente. En cas d'exonération au titre de la résidence principale, c'est aussi lui qui en vérifie les conditions et les mentionne dans l'acte.
Chaque vendeur reporte ensuite sur sa déclaration de revenus le montant de la plus-value déclarée par le notaire. Si vous vendez avant que la convention de divorce soit déposée, informez le notaire chargé de la vente de votre procédure en cours : il en tiendra compte pour l'exonération et pour la répartition du prix.
Vaut-il mieux vendre avant ou après le divorce ?
Pour la résidence principale, la plus-value n'est presque jamais le critère décisif : la vente est exonérée avant le divorce, et après le divorce si les conditions décrites plus haut sont respectées. Le choix se fait plutôt sur la trésorerie, le crédit et le droit de partage.
- Vendre avant : le prix encaissé est partagé dans la convention. Voir notre guide sur la vente de la maison avant le divorce.
- Attribuer le bien à l'un : pas de plus-value, mais un droit de partage et un financement de la soulte. Voir notre guide sur le crédit immobilier au divorce.
- Vendre après, en indivision : l'exonération de l'époux parti suppose que l'autre occupe le logement jusqu'à la mise en vente et que la vente ne tarde pas.
Pour un bien locatif ou une résidence secondaire, l'écart peut se chiffrer en milliers d'euros, comme dans l'exemple ci-dessus : faites calculer les deux scénarios par le notaire avant de signer.
Questions fréquentes
Combien de temps a-t-on pour vendre l'ancien domicile conjugal sans payer de plus-value ?
Il n'y a pas de délai fixé par la loi. L'administration exige une vente dans des délais normaux, en principe un an au maximum après la mise en vente, avec une tolérance selon le marché local, le prix demandé et les démarches de vente effectuées.
La soulte reçue lors du divorce est-elle imposable ?
Non. Le partage d'un bien entre époux, même avec soulte, n'est pas considéré comme une vente : aucune plus-value n'est imposée sur la soulte. Seul le droit de partage de 1,10 % de l'actif net est dû.
L'exonération s'applique-t-elle si mon ex-conjoint a loué le logement après mon départ ?
Non, si le logement a été loué ou prêté entre la mise en vente et la vente : l'exonération suppose que l'ex-conjoint resté sur place l'ait occupé jusqu'à la mise en vente, et que le logement ne soit ensuite ni loué ni occupé gratuitement.
Le notaire peut-il retenir la plus-value sur le prix de vente ?
Oui. Lorsque la plus-value est imposable, le notaire calcule l'impôt, établit la déclaration et le paie au service de la publicité foncière en le prélevant sur le prix. Les vendeurs reportent ensuite le montant sur leur déclaration de revenus.
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente le droit applicable au 2 novembre 2026. Chaque situation est différente : seul un avocat peut analyser la vôtre.