Vendre la maison avant ou après le divorce : que choisir ?

Vaut-il mieux vendre la maison avant ou après le divorce ?

Il n'y a pas de bonne réponse universelle : tout dépend du marché, de votre calendrier et de votre capacité à gérer encore un bien ensemble. Le tableau ci-dessous compare les deux calendriers.

Une voie intermédiaire est fréquente : signer le compromis de vente pendant la préparation du divorce et attendre l'acte définitif pour finaliser l'état liquidatif. Elle suppose que la vente soit bien engagée, car un compromis peut encore échouer, par exemple si l'acheteur n'obtient pas son prêt.

Peut-on vendre la maison sans l'accord de son conjoint ?

Non, dans presque tous les cas. Sous la communauté, les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, aliéner les immeubles communs (article 1424 du Code civil). Si le bien est indivis, par exemple acheté à deux en séparation de biens, la vente est un acte de disposition qui exige l'accord de tous les indivisaires (article 815-3).

Même pour un bien qui appartient à un seul époux, la vente du logement de la famille exige l'accord de l'autre tant que le mariage dure (article 215, alinéa 3). Cette protection prend fin avec le divorce.

Que faire si l'un refuse de vendre ? Dans un divorce amiable, il n'y a pas d'accord tant que ce point n'est pas réglé. Après le divorce, chacun peut demander le partage, car « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (article 815), mais cette voie est judiciaire, longue et coûteuse. Le tribunal peut aussi autoriser une vente demandée par des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits (article 815-5-1) : avec deux ex-époux à parts égales, aucun n'atteint seul ce seuil.

Comment se partage le prix de vente de la maison ?

Le notaire de la vente rembourse d'abord le crédit garanti par le bien et les frais liés à la vente, puis le solde revient aux vendeurs. Ce solde n'est pas toujours partagé par moitié : il dépend de votre régime matrimonial, des quotes-parts de l'acte d'achat et des éventuelles récompenses ou créances entre époux.

Tant que l'état liquidatif n'est pas signé, rien n'oblige à répartir le prix immédiatement. Beaucoup de couples laissent les fonds chez le notaire, ou sur un compte bloqué, jusqu'à ce que les comptes soient arrêtés. Si vous vous partagez le prix avant, écrivez-le : cette répartition devra figurer dans l'état liquidatif.

Quels frais prévoir si l'on vend la maison pour divorcer ?

Les frais de la vente elle-même sont les mêmes que pour toute vente : honoraires d'agence le cas échéant, diagnostics obligatoires, frais de mainlevée de l'hypothèque ou de la garantie du prêt. Ils sont supportés par les vendeurs, selon ce que vous convenez entre vous.

Le remboursement anticipé du crédit peut entraîner des indemnités si le contrat les prévoit. Elles ne peuvent dépasser six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû. Elles ne sont pas dues quand la vente fait suite à un changement de lieu d'activité professionnelle, à une cessation forcée d'activité ou au décès de l'emprunteur ou de son conjoint (Service-Public.fr). Le divorce n'est pas un cas d'exonération légale, mais certains contrats sont plus favorables : relisez le vôtre.

Reste la question du droit de partage. Il porte sur le partage des biens meubles et immeubles, au taux de 1,10 % de l'actif net (article 746 du Code général des impôts). Si le prix est réparti dans l'état liquidatif, ce partage y entre en principe : pour Sophie et Marc, environ 2 075 €. Faites-le confirmer selon votre calendrier, et consultez notre guide sur le droit de partage.

Faut-il payer un impôt sur la plus-value en vendant la maison ?

Pas si le bien est votre résidence principale au jour de la vente, qui est exonérée (article 150 U, II, 1°, du Code général des impôts). La difficulté vient du départ de l'un des époux : le jour de la vente, le logement n'est souvent plus sa résidence principale.

L'administration fiscale admet que l'époux parti conserve l'exonération si le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu'à sa mise en vente, et si la vente intervient dans les délais normaux de vente. Aucun délai particulier n'est exigé entre la séparation et la mise en vente (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 260). Dans un contexte économique normal, un délai d'un an constitue en principe le délai maximal ; il s'apprécie selon le marché local, le prix demandé et vos démarches (§ 190).

Que faut-il prévoir pour vendre la maison après le divorce ?

Une organisation écrite de l'indivision. Si le bien n'est pas vendu au moment du divorce, l'état liquidatif constate qu'il reste en indivision entre vous. Sans autre accord, le régime légal de l'indivision s'applique, et chacun peut demander le partage à tout moment.

Une convention d'indivision permet de fixer les règles de la vente à venir. Elle doit être écrite, désigner le bien et la quote-part de chacun, et pour un immeuble, être publiée (article 1873-2 du Code civil). Conclue pour une durée déterminée, elle ne peut dépasser cinq ans, renouvelables par décision expresse (article 1873-3).

• un prix plancher et la façon de le réviser si le bien ne se vend pas ;
• le mandat donné à une agence, ou la vente entre particuliers ;
• qui occupe le bien d'ici là, et s'il doit une indemnité d'occupation ;
• qui paie le crédit, la taxe foncière, l'assurance et les travaux ;
• la répartition du prix, y compris le remboursement de ce que l'un aura avancé.

Ces points sont développés dans notre guide sur l'indivision après le divorce.

La vente de la maison retarde-t-elle le divorce amiable ?

Seulement si vous décidez d'attendre la vente. Les délais propres au divorce amiable ne changent pas : 15 jours de réflexion après réception du projet de convention (article 229-4 du Code civil), 7 jours pour transmettre la convention signée au notaire, qui la dépose dans les 15 jours (articles 1146 et 1147 du Code de procédure civile).

Ce qui allonge le calendrier, c'est le délai de vente, souvent plusieurs mois entre la mise sur le marché et l'acte définitif. Si vous êtes pressés de divorcer, vous pouvez signer la convention en laissant le bien en indivision, avec une convention d'indivision qui organise la vente. Si vous préférez une rupture nette, attendez la vente et partagez le prix dans l'état liquidatif.

Questions fréquentes

Le notaire de la vente peut-il garder le prix jusqu'au divorce ?

Oui, si les deux vendeurs le lui demandent. Le prix, après remboursement du crédit, peut rester chez le notaire jusqu'à ce que vous lui donniez ensemble une instruction de répartition, conforme à l'état liquidatif. Cette solution évite qu'un époux dispose seul des fonds.

Faut-il un état liquidatif si la maison est déjà vendue ?

Oui. Toute convention de divorce amiable doit contenir l'état liquidatif du régime matrimonial ou la déclaration qu'il n'y a pas lieu à liquidation. Si la maison est vendue, l'état liquidatif répartit le prix et les autres biens, et peut en principe être établi par les avocats.

Peut-on baisser le prix si la maison ne se vend pas ?

Seulement d'un commun accord, puisque la vente exige l'accord des deux. Pour éviter les blocages, prévoyez dans la convention d'indivision une règle de révision du prix, par exemple une baisse après un certain nombre de mois sans offre, sur avis d'une agence.

L'un de nous peut-il acheter la maison à l'autre au lieu de la vendre ?

Oui. L'un des époux peut se voir attribuer le bien dans le partage en versant une soulte à l'autre. C'est un partage, et non une vente, avec un droit de partage de 1,10 % sur l'actif net et un acte notarié.

Qui paie le crédit pendant la mise en vente ?

Les co-emprunteurs restent tenus envers la banque jusqu'au remboursement. Entre vous, la répartition des mensualités est libre : écrivez-la. Ce que l'un paie au-delà de sa part pourra lui être remboursé lors de la répartition du prix.

Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente le droit applicable au 2 novembre 2026. Chaque situation est différente : seul un avocat peut analyser la vôtre.