Rester en indivision après le divorce : règles, risques et convention

Peut-on divorcer et rester propriétaires ensemble ?

Oui. Le divorce amiable n'oblige pas à partager tous les biens immédiatement. L'état liquidatif peut constater que la maison reste indivise entre vous, chacun pour sa part, et organiser cette situation. C'est une solution fréquente quand le marché est défavorable, qu'aucun de vous ne peut racheter la part de l'autre, ou que vous voulez laisser les enfants dans leur logement quelques années.

L'indivision désigne la situation de plusieurs personnes propriétaires ensemble d'un même bien, sans que la part de chacun soit matérialisée. Sous la communauté, elle naît à la dissolution du régime : entre vous, le divorce amiable produit ses effets quant aux biens à la date du dépôt de la convention chez le notaire, sauf stipulation contraire (article 262-1 du Code civil). En séparation de biens, un bien acheté à deux est déjà indivis pendant le mariage.

Rester en indivision n'est pas neutre pour autant : vous resterez liés par des décisions communes, des dépenses partagées et, souvent, un crédit. Les options possibles pour le bien sont comparées dans notre guide sur le divorce amiable avec un bien immobilier.

Quelle différence entre indivision légale et convention d'indivision ?

La convention remplace des règles générales, pensées pour durer peu, par des règles que vous choisissez. Sans convention, le régime légal des articles 815 et suivants du Code civil s'applique.

Ces règles figurent aux articles 1873-2 à 1873-15 du Code civil. Pour un immeuble, la convention passe en pratique par un notaire, puisqu'elle doit être publiée au service de la publicité foncière.

Qui prend les décisions dans une indivision entre ex-époux ?

En pratique, les deux ensemble. La loi permet aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits de faire seuls les actes d'administration, comme conclure un bail d'habitation ou donner un mandat de gestion ; ils doivent en informer les autres (article 815-3 du Code civil). Avec deux ex-époux à 50 % chacun, aucun n'atteint ce seuil : l'accord des deux reste nécessaire.

La vente du bien, comme tout acte de disposition, exige l'unanimité. Chaque indivisaire peut en revanche prendre seul les mesures nécessaires à la conservation du bien, par exemple une réparation urgente de toiture, et demander aux autres de participer à la dépense (article 815-2).

L'ex-époux qui occupe le bien doit-il une indemnité d'occupation ?

Oui en principe, sauf convention contraire. L'indivisaire qui use ou jouit privativement du bien indivis est redevable d'une indemnité (article 815-9 du Code civil). Elle est versée à l'indivision et se répartit ensuite selon les droits de chacun ; en pratique, elle est souvent évaluée par référence à la valeur locative.

Les revenus du bien appartiennent à l'indivision, et une demande portant sur ces revenus n'est plus recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été ou auraient dû être perçus (article 815-10). Pour éviter toute surprise, la convention peut prévoir une occupation gratuite, une indemnité réduite, ou une compensation avec le crédit payé par l'occupant.

Qui paie le crédit, la taxe foncière et les travaux ?

Chaque indivisaire contribue aux dépenses à proportion de ses droits, mais vous pouvez convenir d'une autre répartition. Celui qui encaisse des revenus ou avance des frais pour l'indivision doit tenir un état des comptes, que l'autre peut consulter (article 815-8 du Code civil).

L'indivisaire qui a amélioré le bien à ses frais doit être indemnisé selon l'équité, en tenant compte de la plus-value apportée au bien. Il doit aussi être remboursé des dépenses nécessaires à la conservation qu'il a payées sur ses fonds personnels. Inversement, il répond des dégradations dues à son fait ou à sa faute (article 815-13).

La taxe foncière est due par les propriétaires, et l'avis est souvent adressé à l'un d'eux : prévoyez qui la règle et comment elle est répartie, voir notre guide sur la taxe foncière après le divorce. Pour le prêt, les deux co-emprunteurs restent tenus envers la banque : voir notre guide sur le crédit immobilier.

Comment sortir de l'indivision après un divorce ?

Quatre voies existent, de la plus simple à la plus lourde.

• La vente amiable du bien à un tiers, d'un commun accord, avec répartition du prix selon vos droits et vos comptes.
• Le rachat de la part de l'un par l'autre, par un acte de partage ou de cession signé chez le notaire.
• La cession de sa part à un tiers, possible, mais l'autre indivisaire doit en être informé par acte extrajudiciaire et dispose d'un mois pour se porter acquéreur aux mêmes conditions (article 815-14).
• Le partage judiciaire, si l'un refuse de sortir : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (article 815), sauf convention d'indivision à durée déterminée en cours.

Le taux réduit de 1,10 % du droit de partage vise les partages consécutifs à un divorce (article 746 du Code général des impôts). Pour un partage réalisé plusieurs années après le divorce, faites confirmer par le notaire le régime fiscal applicable avant de signer. Le calcul de la soulte est détaillé dans notre guide sur le rachat de soulte.

Quels sont les risques de l'indivision entre ex-époux ?

Les principaux risques viennent des changements de vie. Si l'un de vous décède, ses héritiers, par exemple vos enfants ou un nouveau conjoint, deviennent indivisaires à sa place. La convention peut prévoir que le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt (article 1873-13 du Code civil).

Les créanciers personnels d'un indivisaire peuvent aussi peser sur le bien. En présence d'une convention d'indivision, ils ne peuvent demander le partage que dans les cas où leur débiteur le pourrait lui-même ; à défaut, ils peuvent saisir et faire vendre sa quote-part, l'autre indivisaire disposant alors de droits de préemption et de substitution (articles 1873-12 et 1873-15).

Enfin, le risque le plus courant reste le désaccord : l'un veut vendre, l'autre non ; l'un cesse de payer sa part du crédit. Une convention précise et une durée limitée sont les meilleures protections.

Que faut-il écrire dans la convention d'indivision ?

Au minimum, les mentions exigées à peine de nullité : le bien indivis et la quote-part de chacun (article 1873-2 du Code civil). Pour qu'elle soit utile, elle doit surtout répondre aux questions qui fâchent.

• la durée, et ce qui se passe à son terme ;
• qui occupe le bien, et l'indemnité d'occupation ou la gratuité ;
• la répartition du crédit, de la taxe foncière, de l'assurance et des travaux ;
• les conditions de la vente : prix minimum, révision, agence ;
• le droit pour l'un de racheter la part de l'autre, et la méthode de calcul du prix ;
• le sort de la quote-part en cas de décès.

La convention d'indivision est un acte distinct de la convention de divorce, mais les deux doivent être cohérents : l'état liquidatif y fait référence. Chez Divorcial, votre avocat veille à cette cohérence avec le notaire, et un conseiller suit l'avancement du dossier.

Questions fréquentes

Combien de temps peut durer une indivision après divorce ?

Sans convention, elle dure tant qu'aucun de vous ne demande le partage. Avec une convention à durée déterminée, cinq ans au plus, renouvelables par une décision expresse. Une convention à durée indéterminée est aussi possible : le partage peut alors être demandé à tout moment, sauf de mauvaise foi ou à contretemps.

Mon ex peut-il louer le bien indivis sans mon accord ?

Non, si vous détenez chacun la moitié. Conclure un bail d'habitation relève de la majorité des deux tiers des droits indivis, qu'aucun indivisaire à 50 % n'atteint seul. Votre accord est donc nécessaire.

Peut-on fixer à l'avance le prix de rachat de la part de l'autre ?

Oui, la convention peut prévoir une méthode de calcul, par exemple la moyenne de deux estimations d'agences à la date du rachat. Fixer un prix figé plusieurs années à l'avance est plus risqué, car le marché peut évoluer fortement entre-temps.

Peut-on renoncer à l'indemnité d'occupation ?

Oui. L'article 815-9 du Code civil prévoit l'indemnité « sauf convention contraire ». Vous pouvez donc convenir d'une occupation gratuite, par exemple parce que l'occupant rembourse seul le crédit ou héberge les enfants. Écrivez-le clairement dans la convention, avec la période concernée.

Peut-on vendre sa part à un tiers ?

Oui, mais l'autre indivisaire doit être informé du prix et des conditions par acte extrajudiciaire. Il dispose d'un mois pour exercer son droit de préemption, c'est-à-dire acheter à votre place aux mêmes conditions. Une cession faite sans respecter cette procédure est nulle.

Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente le droit applicable au 2 novembre 2026. Chaque situation est différente : seul un avocat peut analyser la vôtre.